서울 아파트 매물 29.5% 늘었다, 금리 인상과 세제개편 이후 달라진 시장

핵심 요약

• 서울 아파트 매매 매물이 8월 3일 세제개편안 발표일 대비 29.5% 늘어 78,261건이 됐습니다(아실, 10월 26일 기준).
• 한국부동산원 10월 셋째 주 조사에서 서울 상승률은 0.13%로 3주 만에 둔화했고 강남3구는 하락을 이어갔습니다.
• 경기는 0.21%로 서울보다 높았고, 군포·의왕·화성 등 비규제지역과 경기 남부로 상승세가 번졌습니다.
• 한국은행은 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했지만, 시장에서는 추가 인상 가능성을 여전히 열어 두고 있습니다.

무슨 일이 있었나

시작점은 8월 3일입니다. 정부가 2026년 세제개편안을 확정해 발표했고, 종합부동산세를 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 일원화하겠다는 내용이 담겼습니다. 1주택이라도 고가 주택이면 다주택자와 비슷한 수준으로 과세하겠다는 방향입니다.

그 사이 금리도 움직였습니다. 한국은행은 7월과 8월에 기준금리를 각각 0.25%포인트씩 올려 연 2.50%에서 3.00%로 끌어올렸습니다. 두 달 연속 인상이었고, 10월 22일 금융통화위원회에서 처음으로 동결했습니다. 머니투데이가 조사한 전문가 11명은 전원 동결을 예상했는데, 이 중 5명은 인상 소수의견이 나올 수 있다고 봤습니다.

22일에는 한국부동산원의 10월 셋째 주(19일 기준) 주간 동향도 나왔습니다. 서울 아파트 매매가격은 0.13% 올랐고 상승폭은 0.03%포인트 줄어 3주 만에 축소됐습니다. 이어 26일 한국일보는 아실 자료를 바탕으로 서울 매매 매물이 세제개편안 발표일보다 29.5% 늘었다고 보도했습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 국정감사에서 연말이 되면 주택시장이 안정화될 것이라는 전망을 내놨다고 합니다.

25일에는 KB부동산이 10월 주택가격 동향을 냈습니다. 보도에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 0.61% 올라 올해 들어 상승폭이 가장 작았습니다. 노원·종로·도봉 같은 강북권은 1%대 올랐고 강남과 서초는 내렸다고 합니다.

배경: 세제와 금리가 같은 해에 움직였다

세제개편안의 골자

정부가 공개한 내용을 보면 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억원을 넘는 구간은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 더 높아집니다. 세부담 상한도 전년 대비 150%에서 200%로 올랐습니다.

실거주 1주택자에게는 완화 장치가 있습니다. 정부 설명으로는 시가 20억원 주택까지는 종부세를 내지 않고, 20억~30억원 구간은 세 부담이 줄어듭니다. 시가 40억원부터 부담이 본격적으로 늘어납니다. 구윤철 경제부총리는 거주하는 주택과 중산층에는 혜택을 주고 일정 수준 이상에는 세 부담을 적정화하는 것이 목표라고 밝혔습니다.

양도세는 시차를 둡니다. 다주택자 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 낮춰 매도 기회를 주고, 장기보유특별공제는 거주 중심으로 바뀝니다. 1세대 1주택의 현행 공제가 거주 4%와 보유 4%를 합해 최대 80%인데, 2028년에는 거주 6%와 보유 2%로, 2029년부터는 거주 8%만 남습니다. 정부는 5년간 세수가 약 3조4천억원 늘 것으로 추산했습니다.

금리 경로

부동산 시장이 오랫동안 기대온 것은 금리 하락이었습니다. 올해 상반기까지 기준금리는 2.50%였는데, 6월 소비자물가가 3.2%까지 오르면서 방향이 바뀌었습니다. 대출 이자가 늘면 집값이 높아진 서울에서 월 상환 부담이 가장 먼저 체감됩니다.

동결 이후에도 불확실성은 남아 있습니다. 머니투데이 조사에서 전문가 11명 중 8명은 11월에 3.25%로의 인상을 예상했고, 9명은 이번 사이클의 최종금리를 3.50%로 봤습니다. 집을 팔지 말지 고민하는 사람도, 사려는 사람도 이 숫자를 계산에 넣을 수밖에 없는 상황입니다.

숫자로 보기

매물부터 보겠습니다. 한국일보가 인용한 아실 데이터로 26일 서울 아파트 매매 매물은 78,261건이었습니다. 세제개편안이 나온 8월 3일에는 60,409건이었으니 석 달도 안 되는 사이 약 1만 8천 건이 늘어난 셈입니다. 서울 25개 자치구 모두에서 매물이 늘었습니다.

가격 쪽은 한국부동산원 주간 조사가 기준입니다. 10월 셋째 주 수치는 아래와 같습니다.

• 서울 매매 0.13%, 경기 0.21%, 인천 0.02%, 수도권 0.13%, 전국 0.08%
• 서초구 -0.32%, 강남구 -0.31%(11주째 하락), 송파구 -0.13%
• 서울 전세 0.16%, 경기 전세 0.18%, 전국 전세 0.11%

비수도권은 0.01%에 그쳤고 4대 광역시는 0.00%로 보합이었습니다. 수도권과 지방이 서로 다른 시장처럼 움직이는 모습이 주간 수치에도 그대로 드러납니다.

매물 증가율이 큰 폭이라 눈에 띄지만, 매물은 가격과 달리 호가가 내려가야 소화되는 숫자입니다. 쌓이는 속도가 빠르다는 것은 팔겠다는 사람이 늘었다는 뜻이지 거래가 늘었다는 뜻은 아닙니다. 부동산원도 일부 지역에서 하락 조정된 거래가 체결되는 가운데 대단지·역세권·중소형 중심으로 상승했다고 설명했습니다.

지역과 유형별로 어떻게 다른가

서울 안에서도 갈린다

자치구별 매물 증가율 차이가 큽니다. 성북구가 55.5%로 가장 높았고, 강동구 39.7%, 동작구 38.8%, 성동구 38.5%, 마포구 37.3% 순이었습니다. 반면 금천구는 3.0%, 도봉구는 3.4%로 낮았는데, 기사는 중저가 단지가 많은 곳이라고 설명했습니다.

가격은 정반대 양상이 나타납니다. 강남3구는 하락하는데, 성북·서대문 0.36%, 중구 0.35%, 도봉 0.33%, 중랑 0.31% 등 중하위권 자치구는 올랐습니다. 매물이 많이 늘어난 곳과 가격이 오르는 곳이 일치하지 않는다는 점은 의외입니다. 한강벨트의 마포·성동은 내년 보유세 부담이 강남 못지않다는 시각이 있고, 이 지역에서 매물이 먼저 나오는 것으로 보입니다.

경기 남부와 비규제지역

경기에서는 화성 병점구 0.65%, 동탄구 0.57%, 안양 동안구 0.56%, 군포 0.53%, 의왕 0.47%가 상위권이었습니다. 한국일보는 성남 0.45%, 수원 0.40%, 화성 0.42%도 높은 수준이라고 전했습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 수원 중심의 사내 주택자금대출과 반도체 배후 주거지로의 수요 이동을 이유로 들었습니다.

전세도 같은 방향입니다. 동탄구 0.57%, 성남 수정구 0.50%, 수원 영통구 0.39%로 올랐습니다. 반면 서초구 전세는 대단지 입주 물량의 영향으로 10주째 내림세입니다.

쟁점: 숨 고르기인가, 풍선효과인가

정부와 전문가의 시각

정부는 연말 안정화를 이야기합니다. 남혁우 연구원은 서울이 단기간에 크게 오른 데다 대출 여건이 좋지 않아 거래가 둔화된 것으로 판단했습니다. 서울은 당분간 숨 고르기를 하겠지만 가격 강세가 경기로 번지는 모습이라는 해석입니다.

세제를 두고는 평가가 갈립니다. 뉴시스는 이번 개편의 목적이 가격 안정보다 공정 과세에 있다고 정리했습니다. 정부도 특정 가격을 초고가로 규정한 것은 아니라고 설명했습니다. 가격을 직접 누르려는 정책이 아니라면, 매물이 늘어나는 것이 곧바로 가격 하락으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다.

수요자와 공급의 입장

수요자 쪽은 막막합니다. 서울 진입이 어려워진 무주택자가 경기 비규제지역으로 이동하면서 그곳에서 가격이 뛰고 있습니다. 한국일보도 수요가 경기로 옮겨가 무주택자의 고민이 커질 것이라고 봤습니다. 대출을 받아야 하는 입장에서는 금리 인상 가능성까지 겹칩니다.

공급 쪽에서는 매도 시점이 변수입니다. 다주택자 중과 완화는 2027~2028년 한시적이므로 내년 이후 매도가 몰릴 수 있습니다. 반대로 지금 팔지 않고 기다리는 보유자는 금리와 세법 확정 여부를 보며 움직일 것입니다. 시장이 방향을 잡기까지 한동안은 매도자와 매수자의 눈높이 차이가 이어질 가능성이 큽니다.

금리에 대해서는 신영증권 조용구 이코노미스트가 7~8월 연속 인상 이후 효과와 금융여건을 점검할 시기라고 했고, 대신증권 공동락 이코노미스트는 물가가 상당 기간 목표치를 웃돌 것이라 인상 사이클이 여전히 유효하다고 말했습니다. 같은 동결을 두고도 해석이 갈리는 셈입니다.

실수요자·투자자가 확인할 것

• 세제개편안이 국회에서 원안대로 통과됐는지, 종부세 세율과 공시가격 기준이 바뀌지 않았는지 확인하세요.
• 보유 주택의 시가가 20억원, 30억원, 40억원 중 어느 구간인지 따져 내년 보유세를 직접 계산해 봐야 합니다.
• 관심 단지의 호가와 실거래가 격차를 보고, 최근 한 달 사이 매물 수가 얼마나 늘었는지 아실 같은 자료로 확인합니다.
• 변동금리 대출이라면 기준금리가 3.25%로 올랐을 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 미리 계산합니다.
• 경기 비규제지역은 단기간 상승이 컸으므로, 같은 생활권 내 신축과 구축의 가격 차이를 비교해 보는 것이 좋습니다.
• 다주택자라면 2027~2028년 중과 한시 완화 구간과 장기보유특별공제 개편 일정을 함께 놓고 매도 시점을 검토합니다.

앞으로 볼 지표와 일정

가장 가까운 일정은 11월 금융통화위원회입니다. 전문가의 다수가 인상을 예상한 만큼 결과가 시장 심리에 영향을 줄 것입니다. 날짜는 한국은행 공지를 확인해야 합니다.

주간 지표로는 한국부동산원 동향에서 서울 상승률이 추가로 둔화되는지, 강남3구 하락이 몇 주째 이어지는지를 보면 됩니다. 아실 매물 건수도 같이 확인할 만합니다. 매물이 계속 쌓이는데 가격이 버틴다면 거래 공백이 길어지는 신호이고, 매물이 줄기 시작하면 숨 고르기가 끝나가는 신호로 읽을 수 있습니다.

입법 쪽에서는 세제개편안의 국회 심의 결과, 경기 남부 상승세가 정부의 규제 대응으로 이어지는지가 관심사입니다. KB부동산이 11월에 발표하는 월간 동향과 공인중개사 전망지수도 참고할 수 있습니다.

참고 출처

• 한국일보, 「30% 늘어난 서울 아파트 매물… '연말 집값 안정화' 실현되나」, 2026.10.27 (아실 매물 데이터, 한국부동산원 주간 동향 인용)
• 연합뉴스(한민족센터 게재), 「서울 아파트 매매가격 상승세 3주만에 둔화…0.13%↑」, 2026.10.22 (한국부동산원 10월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향)
• 뉴시스, 「초고가·비거주 주택 종부세↑…2028년까지 매도 기회 준다」, 2026.08.03 (2026년 세제개편안)
• 머니투데이, 「한은, 기준금리 3.00% 동결…두 차례 연속 인상 후 '숨고르기'」, 2026.10.22
• YTN(네이트뉴스 게재), KB부동산 10월 주택가격 동향 보도, 2026.10.25

이 글은 공개된 보도와 통계를 정리한 정보 제공 목적의 글이며 투자 권유가 아닙니다. 수치는 각 기관의 발표 시점 기준이고 이후 수정될 수 있으므로, 거래 전에는 한국부동산원 R-ONE 등 원문 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.