서울 아파트 거래량 월별 추이, 5월 8,959건에서 9월 2,923건까지 줄어든 과정

핵심 요약

• 서울시 부동산정보광장 기준 아파트 매매 거래량은 5월 8,959건에서 8월 3,046건으로 줄었고, 9월은 16일 기준 잠정 2,923건입니다.
• 8월 실거래가격지수는 전월보다 0.72%, 1년 전보다 15.50% 올랐습니다. 거래는 줄었는데 가격 상승률은 2021년 11월 이후 가장 높습니다.
• 위축은 강남권에서 한강벨트로 번졌고, 15억원 이하 외곽 중저가 단지로는 수요가 몰렸습니다.
• 집계 기관과 기준일에 따라 월별 수치가 조금씩 다르므로 확정치는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 따로 확인해야 합니다.

무슨 일이 있었나

흐름을 시간순으로 놓으면 이렇습니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 이후 수도권 규제지역의 주택담보대출 한도는 주택 가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 정해졌습니다.

2026년 4월에는 토지거래허가 신청이 8,896건까지 늘었습니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 전에 팔려는 매물이 몰린 시기입니다. 매매 거래량도 5월에 8,959건으로 정점을 찍었습니다.

그 뒤로는 내려가기만 했습니다. 6월 5,294건, 7월 5,831건, 8월 3,046건이었고, 8월 토지거래허가 신청은 3,012건으로 2025년 10월 이후 가장 적었습니다. 서울시는 9월 14일 자료에서 양도세 중과 유예 종료 이후 금리가 오르고 대출 규제가 이어져 자금 조달이 어려워졌다고 분석했습니다. 8월에 발표된 세제 개편안이 국회 심의를 앞두고 있다는 점도 관망세를 키운 요인으로 꼽았습니다.

배경: 규제가 쌓인 순서

올해 거래량을 읽으려면 작년부터 봐야 합니다. 서울경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 집계한 바로는 1~9월 서울 아파트 거래량이 2022년 9,926건, 2023년 28,108건, 2024년 44,941건, 지난해 59,804건으로 늘어왔습니다. 올해는 51,463건입니다. 지난해가 이례적으로 많았던 해이고, 올해는 거기서 13.9% 빠진 셈입니다.

그래서 최근의 감소를 평년 대비 폭락으로 읽기는 어렵습니다. 다만 월 단위로 보면 이야기가 달라집니다. 5월과 9월을 비교하면 약 67.5% 줄었고, 이 속도는 연간 수치가 보여주는 것보다 훨씬 가파릅니다.

대출 구조도 영향을 줬습니다. 25억원을 넘는 집은 대출이 2억원뿐이라 현금 여력이 없으면 접근이 사실상 막힙니다. 한도가 4억원인 15억~25억원 구간과 6억원인 15억원 이하 구간의 선택지가 상대적으로 넓어지는 구조입니다.

숫자로 보기

월별 매매 거래량

서울시 부동산정보광장 자료를 인용한 서울신문 보도 기준입니다. 5월 8,959건, 6월 5,294건, 7월 5,831건, 8월 3,046건입니다. 7월에 소폭 반등했다가 8월에 크게 꺾였습니다.

9월은 서울시가 16일 기준으로 집계한 2,923건이며, 전월 3,578건 대비 18.3% 감소라고 발표했습니다. 이때의 전월 수치가 3,578건으로 위 3,046건과 다른 것은 집계 시점이 다르기 때문입니다. 머니투데이는 8월을 3,540건, 9월을 2,422건으로 인용했습니다. 계약일로부터 30일 안에 신고하면 되므로 9월 수치는 앞으로 더 늘어날 수 있습니다.

가격은 어땠나

서울시가 10월 22일 발표한 한국부동산원 아파트 실거래가격지수를 보면 8월 서울은 전월 대비 0.72%, 전년 동월 대비 15.50% 올랐습니다. 2021년 11월의 17.92% 이후 가장 높은 연간 상승률입니다. 전세도 8월에 0.30% 올라 16개월째 상승했습니다.

거래가 이렇게 줄었는데 가격 지표가 오른 이유는 거래 구성에 있습니다. 실거래가 지수는 신고된 거래를 바탕으로 하므로, 팔려는 사람이 가격을 내리지 않고 버티면 거래는 줄어도 지수는 유지되거나 오를 수 있습니다.

지역과 유형별로 어떻게 다른가

한강벨트에서 먼저 얼어붙었다

서울경제의 3분기 집계(국토교통부 실거래가 공개시스템, 10월 26일 기준)에서 감소폭이 가장 큰 곳은 성동구입니다. 873건에서 213건으로 75.6% 줄었습니다. 광진구 62.1%, 마포구 59.7%, 강동구 55.4%, 동작구 54.2%, 용산구 50.0%가 뒤를 이었고, 강남3구는 1,991건에서 1,299건으로 34.8% 줄었습니다.

강남3구의 거래는 지난해 1분기, 마포·성동·동작·광진은 지난해 2분기에 정점을 찍었다고 합니다. 위축이 강남에서 시작해 한강벨트로 옮겨온 모양입니다.

외곽 중저가는 거꾸로 늘었다

같은 3분기에 도봉구는 51.7%, 금천구는 51.0%, 노원구는 33.0%, 중랑구는 14.2% 증가했습니다. 9월 거래 중 15억원 이하 비중은 78.1%였고, 노원구는 거래의 99.7%가 15억원 이하였습니다. 도봉·강북·금천은 100%였습니다.

8월 권역별 지수 변동률도 이와 맞물립니다. 동북권이 전월 대비 1.54%로 가장 크게 올랐고 도심권 1.06%, 서북권 0.40%, 서남권 0.29%였습니다. 동남권(강남·서초·송파·강동)은 -0.29%로 다섯 권역 중 유일하게 내렸습니다.

가격대별로는 15억~25억 구간이 늘었다

헤럴드경제가 국토교통부 자료로 2025년 7~8월과 2026년 7~8월을 비교한 결과를 보면, 15억원 초과 25억원 이하는 1,098건에서 1,391건으로 26.7% 늘었습니다. 15억원 이하는 8.3% 늘었고, 25억원 초과는 606건에서 541건으로 10.7% 줄었습니다. 대출 한도가 급격히 줄기 전의 마지막 구간으로 수요가 몰린 것으로 풀이됩니다.

쟁점: 보는 사람마다 다른 해석

서울시는 거래 위축의 원인을 금리 인상, 대출 규제, 세제 불확실성에서 찾았습니다. 헤럴드경제에 인터뷰한 서정렬 영산대 교수는 25억원을 넘으면 대출이 너무 적게 나온다는 점을 짚으며 영끌이 이제 생존매수로 바뀌었다고 표현했습니다. 서진형 광운대 교수는 현금 동원력이 있는 중간 수요자가 25억원이 되기 전에 준고가 주택을 사려는 심리가 있다고 설명했습니다.

가격 전망은 갈립니다. 김인만부동산경제연구소장은 일부 지역은 거래가 어렵고 매물이 쌓이는 중이어도 전체적으로 집값이 내리는 흐름으로 보기는 어렵다고 말했습니다. 윤수민 NH농협은행 수석전문위원은 거래 감소 사이클이 강남권에서 한강벨트, 외곽으로 이어질 수 있어 빠르면 내년 상반기 노원·도봉·강북에서 거래 감소와 가격 하락이 나타날 수 있다고 봤습니다. 다만 신축 공급이 부족하고 전세난이 있어 급락 가능성은 크지 않다는 단서를 붙였습니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 30대 실수요가 꾸준히 들어오고 전세 불안이 심해 거래가 더 급감하기는 어렵다는 입장입니다. 실제로 서울시 자료에서 8월 생애 최초 매수 등기는 9,343건으로 6년여 만에 가장 많았습니다.

매물 쪽 신호도 있습니다. 아실 기준 서울 아파트 매물은 10월 16일 76,153건으로 한 달 전 71,906건보다 5.9% 늘었습니다. 매도자는 신고가를 근거로 호가를 지키고 매수자는 기다리는 구도라는 것이 머니투데이가 전한 시장 해석입니다.

실수요자와 투자자가 확인할 것

• 거래량 수치를 인용할 때는 집계 기관과 기준일을 같이 확인합니다. 신고 기한이 30일이라 최근 달은 나중에 올라갑니다.
• 관심 단지가 15억원, 25억원 경계에 걸려 있는지 보고, 대출 가능액이 얼마나 줄어드는지 계산해 둡니다.
• 토지거래허가구역이면 실거주 의무와 허가 절차가 일정에 맞는지 살핍니다.
• 같은 단지의 신고가와 호가, 최근 한두 달 사이 실제 계약 가격을 따로 비교합니다.
• 해당 구의 매물 증가율을 확인합니다. 올해 1월 대비 성동구는 140%, 송파구는 93% 늘었다고 합니다.
• 금리와 세제 개편안의 국회 심의 결과가 보유 비용에 미칠 영향을 미리 따져 봅니다.
• 전세 갱신 비중이 높아진 상황이라 전세 물량이 얼마나 나오는지도 봅니다. 9월 전세 갱신계약 비중은 56.7%였습니다.

앞으로 볼 지표와 일정

가장 먼저 볼 것은 9월 거래량 확정치입니다. 신고 기한이 지나는 10월 말에서 11월 초 사이에 2,923건이 어디까지 올라가는지에 따라 위축의 강도가 달리 읽힙니다.

다음은 9월 이후의 실거래가격지수입니다. 8월까지는 가격이 올랐으나, 거래가 줄어든 효과가 지수에 언제 반영되는지가 관건입니다. 동남권이 이미 -0.29%로 돌아선 만큼 다른 권역이 뒤따르는지를 보게 됩니다.

세제 개편안의 국회 심의, 토지거래허가 실거주 의무 유예 논의, 주택담보대출 금리 흐름도 변수입니다. 서울경제 관련 기사에는 주담대 고정형 금리가 처음 5%를 넘었다는 제목이 있으나, 본문은 확인하지 못해 이 글에서는 수치로 쓰지 않았습니다.

참고 출처

• 서울신문, 서울 아파트 매매거래 확 줄었다… 지난달 토허신청 3012건뿐 (2026.09.15, 서울시 부동산정보광장 자료)
• 파이낸셜뉴스, 서울 아파트 매매 실거래가, 1년만 15.5% 상승 (2026.10.22, 서울시 발표 인용)
• 뉴데일리, 서울 아파트값 4년 9개월 만에 최대 상승 … 거래량 급감에도 외곽은 강세 (2026.10.22)
• 헤럴드경제, 대출규제에 서울 15억~25억 아파트 거래 27%↑ (2026.10.15, 국토교통부 실거래가 공개시스템 인용)
• 서울경제, 대출 규제·금리 부담에…성동·광진·마포도 거래 급감 (2026.10.26)
• 머니투데이, 신고가 찍었대 호가 버티는 집주인들…매수자는 아직 안 살래 (2026.10.18)

이 글은 공개된 보도와 통계를 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 투자 권유가 아닙니다. 수치는 집계 시점에 따라 달라질 수 있으니 최종 판단 전에 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.