서울 전셋값 89주 연속 상승, 2022년 고점까지 0.67% 남았다
핵심 요약
- 한국부동산원 주간 동향 기준 서울 아파트 전세가격이 89주 연속 올라, 지난 19일 기준 2022년 1월 17일 고점보다 0.67% 낮은 수준까지 회복했습니다.
- 올해 들어 10월 5일까지 서울 전세 누적 상승률은 8.35%로, 매매 8.31%를 처음 넘어섰습니다.
- 서울 25개 구 가운데 9곳은 이미 과거 최고 지수를 넘었고, 22곳은 최근 2년 사이 10% 넘게 올랐습니다.
- 신규 입주 감소, 월세 전환, 실거주 의무, 정비사업 이주가 겹쳐 전세 매물이 줄었다는 진단이 많습니다.
무슨 일이 있었나
10월 들어 전세 관련 지표가 연달아 나왔습니다. 8일에는 한국부동산원이 10월 첫째 주(5일 기준) 동향을 발표했는데, 올해 서울 아파트 전세가격 누적 상승률이 8.35%로 매매가격 누적 상승률 8.31%를 앞질렀다는 내용이 보도됐습니다. 전세 상승폭이 매매를 넘은 것은 이번이 처음입니다.
22일에는 10월 셋째 주 동향이 나왔습니다. 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08%, 전세가격은 0.11% 올랐습니다. 서울은 매매 0.13%, 전세 0.16%였고, 수도권 전세는 0.17% 상승했습니다. 가을 이사철에 접어들면서 역세권과 대단지로 임차 수요가 몰렸다는 것이 보도의 공통된 설명입니다.
이튿날인 23일 머니투데이는 한국부동산원 주간 전세가격지수를 분석해, 서울 전셋값이 매매가와 같은 89주 연속 상승을 기록했고 2022년 1월의 고점을 눈앞에 두었다고 전했습니다. 지난 19일 기준 서울 전셋값은 2022년 1월 17일 고점보다 0.67% 낮았습니다. 2022년 초부터 이듬해 중반까지 이어진 하락분을 대부분 되돌린 셈입니다.
배경: 매매 중심이던 시장이 전세로 옮겨온 과정
작년 이맘때는 흐름이 반대였습니다. 보도에 따르면 지난해 같은 기간 서울 매매 누적 상승률은 5.53%, 전세는 1.87%였습니다. 집값이 먼저 움직이고 전세가 뒤따르던 모양이었는데, 올해는 전세가 더 가파르게 올랐습니다.
원인으로 거론되는 요소는 여러 가지입니다. 먼저 신규 입주 물량이 부족합니다. 여기에 계약갱신청구권 사용이 늘면서 기존 세입자가 눌러앉아 시장에 나오는 매물이 줄었습니다. 토지거래허가제 구역에서는 집주인에게 실거주 의무가 붙어, 매수한 집을 전세로 내놓기도 어렵습니다. 집주인이 전세를 월세로 돌리는 움직임까지 더해졌습니다.
정책 환경도 영향을 줍니다. 다주택자 양도세 중과는 올해 5월 10일부터 다시 적용되고 있고, 정부가 8월 3일 내놓은 세제개편안에는 2027~2028년 한시 완화 방안이 담겼습니다. 다만 이 내용은 개편안 단계로 보도됐기 때문에 국회 통과 여부와 시행령을 따로 확인해야 합니다. 전세 시장에 어떤 영향을 줄지는 아직 단정하기 어렵습니다.
숫자로 보기
고점 대비 위치와 2년 상승률
지난 19일 기준 서울 전셋값은 2022년 1월 17일 고점보다 0.67% 낮습니다. 사실상 같은 선에 있다고 봐도 무리가 없는 차이입니다. 자치구별로는 성동, 송파, 노원, 영등포, 광진, 강동, 동대문, 마포, 중랑 9곳이 이미 이전 최고 지수를 넘었습니다. 성동은 10.62%, 송파는 5.48%, 노원은 4.68% 높습니다.
임대차 계약 기간인 2년으로 잡으면 부담이 더 선명해집니다. 2024년 10월 21일부터 지난 19일까지 서울 전셋값은 13.04% 올랐습니다. 구별로는 송파 19.39%, 노원 18.27%, 성북 17.90%, 강동 17.82%, 광진 15.45% 순으로 높았고, 25개 구 중 22곳이 10%를 넘었습니다. 2년 전 계약을 갱신하지 않고 새로 집을 구하는 세입자라면 보증금이 10% 이상 불어난 셈입니다.
매물 감소
부동산 정보 플랫폼 아실 자료로는 지난 20일 기준 서울 아파트 전세 매물이 2만680건으로 연초보다 10.3% 줄었습니다. 월세 매물도 2만1364건에서 1만7651건으로 17.4% 감소했습니다. 송파구는 전세 매물이 60.8%, 월세 매물이 55.2% 줄어 모두 반토막 수준입니다. 이 수치는 민간 플랫폼 집계이므로 공식 통계와는 구분해서 보셔야 합니다.
참고로 6월에 보도된 서울 전세수급지수는 180을 넘어 2020년 12월(187.41) 이후 5년 5개월 만의 높은 수준이었습니다. 최신 수치는 이번에 확인하지 못했습니다.
지역별로 어떻게 다른가
올해 누적 전세 상승률은 강북권, 특히 동북권이 앞섰습니다. 10월 첫째 주 기준 성북구가 14.08%로 1위였고, 노원구 13.52%, 강북구 10.94%, 성동구 10.84%, 도봉구 10.82%가 뒤를 이었습니다. 반대로 강남구는 2.24%로 서울에서 가장 낮았고 서초구도 3.87%에 그쳤습니다. 같은 동남권이라도 송파구 9.75%, 강동구 8.86%는 평균을 웃돌았습니다.
매매 쪽에서도 비슷한 온도차가 보입니다. 10월 셋째 주 서울 매매는 강북 권역이 0.26% 오른 반면, 강남 권역은 0.02%에 그쳤습니다. 서초구와 강남구가 약세였습니다. 전세는 강북, 매매는 강남 쪽에서 속도가 갈리는 모습입니다.
수도권 바깥에서도 변화가 있습니다. 같은 주 경기는 0.21% 올랐고, 지방 매매는 0.01%로 보합에 가까웠지만 세종은 전세가 0.27% 올라 지방 전세 상승을 이끌었습니다. 부산과 충북도 상승 대열에 합류했습니다.
쟁점: 어디까지 오를 것인가
공급이 막혔다는 시각
머니투데이가 인용한 전문가들은 대체로 전세 물량 부족을 첫 번째 원인으로 봅니다. 윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 대출이 막히고 금리가 높은데도 물건이 없어 전세와 월세가 함께 오른다고 설명했습니다. 송승현 도시와경제 대표는 입주 감소와 실거주 의무로 공급이 묶인 상태에 이주 수요까지 겹치면 과거 고점을 넘어서도 상승이 이어질 수 있다고 전망했습니다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 과거 저금리 시기와 구조가 다르다고 짚었습니다. 그때는 세입자가 대출로 보증금을 마련했고 집주인도 전세금을 굴릴 유인이 컸지만, 지금은 임대차가 월세로 바뀌는 과정에서 전셋값이 오른다는 이야기입니다. 같은 연구원은 전세 계약을 갱신하지 못한 임차인이 신고가에 집을 사거나 인접 지역으로 옮겨가는 모습도 나타난다고 말했습니다.
상승을 제약할 변수
반대편 변수도 있습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 상승 압력이 여전히 우세하지만 전세대출 규제와 금리 상승이 폭을 제한할 수 있다고 봤습니다. 송승현 대표는 세입자의 보증금 부담 한계와 월세 전환을 제약 요인으로 꼽았습니다. 금리가 단기간에 급등하면 전세대출 이자 부담이 커져 세입자가 월세나 경기·인천으로 옮기고, 서울 전셋값 상승세가 둔화할 수 있다는 논리입니다.
양 위원은 서울의 문제를 집 수 자체보다 위치의 어긋남에서 찾았습니다. 이주 수요가 생기는 곳과 새 아파트가 들어서는 곳이 다르고, 학교와 직장 때문에 생활권을 옮기기 어려운 세입자에게는 다른 지역의 입주 물량이 대안이 되지 못한다는 설명입니다. 또 다른 위원은 고액 전세대출 규제와 월세 전환 때문에 상승 압력이 6억원 미만 전세와 월세로 분산될 것이라고 내다봤습니다.
정부 쪽 대응은 이번 취재 범위에서 공급 대책 세부 내용까지 확인하지 못했습니다. 정비사업 이주는 내년 이후 본격화한다는 것이 보도의 설명이어서, 단기간에 매물이 늘어날 요인은 눈에 띄지 않습니다. 가격이 둔화되더라도 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 비싼 전세를 감당하지 못한 수요가 더 싼 집으로 이동하면 그 가격대에서 보증금과 월세가 오를 수 있기 때문입니다.
실수요자와 투자자가 확인할 것
- 계약 만료 6개월 전부터 같은 단지와 인근 단지의 최근 전세 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인합니다.
- 계약갱신청구권을 이미 썼는지, 남아 있는지에 따라 선택지가 달라집니다. 갱신 시 증액 한도도 미리 계산해 둡니다.
- 증액분을 전세대출로 충당할 계획이라면 대출 한도와 금리 조건을 은행에서 먼저 확인합니다.
- 보증금이 오른 만큼 보증보험 가입 요건, 등기부등본상 근저당 비율, 집주인의 세금 체납 여부를 점검합니다.
- 반전세나 월세로 바꿀 때는 전환 이율과 월 부담액을 연 기준으로 비교합니다.
- 전세를 끼고 매수하는 갭투자를 검토한다면 토지거래허가구역 여부와 실거주 의무 적용 대상인지 먼저 확인합니다.
- 인근 정비사업 단지의 이주 시기를 구청 공고에서 확인합니다. 이주가 몰리는 시기에는 해당 생활권 전세 수요가 늘 수 있습니다.
앞으로 볼 지표와 일정
매주 목요일 발표되는 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에서 서울 전세 변동률이 0.16% 안팎을 유지하는지, 2022년 1월 고점을 실제로 넘어서는 시점이 언제인지가 첫 번째 확인 대상입니다. 같은 자료에서 강북과 강남 권역의 차이, 경기·인천으로 수요가 번지는 속도도 함께 볼 수 있습니다.
월간 단위로는 KB부동산의 전세수급지수와 한국부동산원의 월간 동향, 국토교통부 전월세 실거래 신고 자료가 있습니다. 매물 지표는 민간 플랫폼 수치이므로 공식 통계와 방향이 일치하는지 대조하는 용도로 쓰는 것이 좋습니다.
정책 쪽에서는 세제개편안의 국회 심의 결과, 전세대출 규제 변화, 실거주 의무 유예 논의 여부가 변수입니다. 금리도 짚어야 합니다. 전문가들은 금리가 단기간에 급등하지 않는다면 현재의 수급 불균형이 당분간 이어질 것으로 보고 있습니다. 내년 이후 본격화되는 정비사업 이주 일정은 구청별 이주 계획 공고에서 확인할 수 있습니다.
참고 출처 및 고지
- 머니투데이, 「서울 전셋값 고점 눈앞…22개 구, 2년 새 10% 넘게 뛰었다」, 2026.10.23
- 머니투데이, 「전세난 시작도 안했다?...고점 찍고 더 오를 수도」, 2026.10.23
- 파이낸셜뉴스(뉴시스), 「올해 서울 전셋값 상승률 8.35%…매매가 8.31% 첫 추월」, 2026.10.08
- 포인트경제, 「서울 집값 0.13% 상승 유지...전국 전셋값 0.11% 뛰어」, 2026.10.22
- 한국부동산원 주간 아파트가격 동향(10월 첫째 주, 셋째 주). 위 매체 보도를 통해 인용했으며 원문 수치는 별도로 대조하지 못했습니다.
- 2026 세제개편안 관련 보도: 아주경제, 뉴스핌 등, 2026.08.03
이 글은 공개된 자료와 보도를 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 주택의 매매나 임대차 계약, 투자를 권유하지 않습니다. 계약 전에는 공식 통계와 관련 기관의 최신 공지를 직접 확인하시기 바랍니다.