전세사기 예방 체크리스트, 등기부등본 보는 법부터 보증보험·확정일자까지 계약 순서대로 정리
- 기준일은 2026년 10월 27일입니다. 등기부등본은 계약 직전과 잔금 직전에 두 번 떼어 보고, 갑구의 소유자와 을구의 근저당을 먼저 봅니다.
- 전입신고와 확정일자는 잔금일 당일에 함께 처리합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다.
- HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권은 주택가격의 60%를 넘지 않아야 합니다.
- 전세사기특별법 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의를 통과했고, 보증금 3분의 1 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
이 글이 해당되는 사람과 적용 시점
전세나 보증부 월세로 집을 구하는 모든 임차인이 대상입니다. 특히 아파트보다 시세 파악이 어려운 빌라, 다가구주택, 오피스텔을 보고 있다면 아래 순서를 계약금 보내기 전에 한 번씩 밟아 보시길 권합니다.
제도마다 적용 시점이 다릅니다. 등기부 확인과 전입신고, 확정일자는 주택임대차보호법상 지금 바로 쓰이는 절차입니다. 보증보험은 가입 조건이 기관 내부 기준에 따라 바뀌는 상품이라 계약 직전에 해당 기관에서 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.
정부 지원 쪽은 변화가 있습니다. 지난 5월에 개정된 전세사기특별법의 세부 기준을 정한 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의에서 의결되었고, 2026년 11월 13일부터 시행된다는 보도가 여러 매체에서 일치합니다. 이 내용은 뒤에서 따로 설명합니다.
1단계, 등기부등본 보는 법
발급 시점과 방법
등기부등본은 인터넷등기소에서 직접 발급하는 것이 좋습니다. 중개사가 건네준 출력본은 발급 날짜가 지난 것일 수 있어서, 계약 당일에 한 번, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 확인합니다. 계약서를 쓴 뒤에 근저당이 새로 잡히는 사례가 있기 때문입니다.
표제부, 갑구, 을구
표제부에서는 주소와 건물 종류, 면적이 계약서와 맞는지 봅니다. 불법 건축물이나 용도 문제가 있으면 여기서 단서가 나오기도 합니다.
갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 현재 소유자가 계약서의 임대인과 같은 사람인지 먼저 보고, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록이 있는지 확인합니다. 신탁등기가 되어 있다면 소유자가 신탁회사이므로 임대 권한이 누구에게 있는지 별도 확인이 필요합니다. 신탁 관련 피해는 이번 시행령에서 선지급 제도의 대상으로 따로 다뤄질 만큼 문제가 되어 온 유형입니다.
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권과 전세권이 적히는 곳입니다. 근저당의 채권최고액이 보통 실제 대출 원금의 120~130% 선에서 설정되는 만큼 실제 빚은 그보다 적을 수 있지만, 안전하게 보려면 채권최고액 전체를 선순위 빚으로 놓고 계산합니다. 이 계산이 뒤에 나오는 보증보험 기준과도 이어집니다.
인터넷에는 근저당과 보증금의 합이 매매가의 60%, 70%, 80%를 넘으면 위험하다는 식의 기준이 많이 돌아다닙니다. 글마다 수치가 다르고 공식 기준도 아니라서, 저는 보증보험 가입 가능 여부를 현실적인 기준선으로 삼는 편이 낫다고 봅니다.
2단계, 전입신고와 확정일자
임차인이 집주인이 바뀌어도, 경매로 넘어가도 보증금을 지키려면 세 가지 요건이 필요합니다. 주택의 인도(실제 입주), 전입신고, 확정일자입니다. 확정일자만 받는다고 우선변제권이 완성되지는 않으며, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 세 요건을 모두 갖추고 유지해야 합니다.
대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 잔금일 당일에 전입신고를 해도 효력은 다음 날 0시부터입니다. 우선변제권의 기준일은 대항력을 갖춘 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 날이고, 두 가지를 같은 날 받으면 그다음 날 0시가 기준이 됩니다. 이 하루 사이에 집주인이 새 근저당을 설정하면 내 순위가 밀릴 수 있으므로, 특약으로 잔금일 다음 날까지 근저당 추가 설정을 금지하는 문구를 넣는 사람들이 많습니다.
경매가 실제로 진행되면 대항요건과 확정일자가 있어도 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당 순위에 따라 돈을 받을 수 있습니다. 이 날짜를 놓쳐서 권리를 잃는 경우가 의외로 많습니다.
다가구주택은 한 건물에 임차인이 여럿이라 내 앞에 확정일자를 받은 사람들의 보증금이 얼마인지가 중요합니다. 임대인에게 선순위 보증금 현황을 요구하거나 확정일자 부여 현황을 확인하는 방법이 있고, 이 금액을 근저당과 같이 선순위로 합산해야 위험도가 제대로 보입니다.
3단계, 전세보증금반환보증
보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 취급 기관은 HUG, HF, SGI 세 곳으로 소개되는데, 주택 유형과 보증금에 따라 가입 가능한 곳이 달라집니다.
HUG 기준으로 가입 조건의 중심은 담보인정비율 90%입니다. 보증한도는 주택가격에 90%를 곱한 금액에서 선순위채권을 뺀 값으로 계산합니다. 선순위채권 자체가 주택가격의 60%를 넘어서도 안 됩니다. 보증 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하로 안내됩니다. 빌라나 오피스텔은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고 여기에 90%를 적용한다는 설명이 있어서, 실질 상한은 공시가격의 126% 수준이 됩니다. 다만 이 부분은 주택 유형별 적용 범위가 자료마다 달라서 가입 전 HUG에 직접 확인이 필요합니다.
신청 기한도 중요합니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다고 설명됩니다. 계약기간 1년 이상, 전입신고와 확정일자 완료도 요건으로 언급됩니다. 보증료율은 자료마다 연 0.1% 안팎에서 차이가 있어 공식 요율표를 직접 보셔야 합니다.
계산 예시
예시 1, 아파트 전세 3억 원
HUG가 산정한 주택가격이 5억 원이고, 을구에 채권최고액 1억 2천만 원의 근저당이 있으며, 전세보증금이 3억 원이라고 가정합니다. 보증금과 선순위채권의 합은 4억 2천만 원으로 주택가격의 84%입니다. 90% 이내이므로 이 조건은 통과합니다. 선순위채권은 5억 원의 24%라서 60% 한도에도 여유가 있습니다. 보증한도는 5억 원 × 90%에서 1억 2천만 원을 뺀 3억 3천만 원이고, 보증금 3억 원은 그 안에 들어옵니다.
예시 2, 빌라 전세 2억 3천만 원
공시가격이 2억 원인 빌라라면 140%를 적용한 주택가격은 2억 8천만 원이고, 90%를 곱하면 2억 5,200만 원입니다. 근저당이 없다면 그 금액이 상한이지만, 채권최고액 5천만 원의 근저당이 있으면 한도는 2억 200만 원으로 줄어듭니다. 이 집에 2억 3천만 원으로 계약하면 보증보험 가입이 어렵습니다. 시세가 높게 느껴지는 빌라일수록 계약 전에 이 계산을 먼저 해 봐야 합니다.
예시 3, 최소보장제의 단순 계산
보증금 2억 원의 피해 임차인이 경매와 공매를 거치고도 4천만 원만 돌려받았다고 가정합니다. 보증금의 3분의 1은 약 6,667만 원이므로 부족분은 약 2,667만 원입니다. 실제 지원액은 대항력과 우선변제권으로 이미 행사한 금액 등을 차감해 산정한다고 보도되어 있어 이 숫자와 다를 수 있고, 지원 대상자 요건도 따로 충족해야 합니다. 구조를 이해하기 위한 단순 계산으로만 보시면 됩니다.
자주 틀리는 부분과 예외
가장 흔한 실수는 계약서를 쓴 날 전입신고를 하면 그날부터 보호받는다고 믿는 것입니다. 효력은 다음 날 0시입니다. 잔금일과 이사일이 다르면 잔금보다 전입신고가 늦어지는 일도 있어서, 일정이 어긋날 때는 특약과 잔금 순서를 따로 조정해야 합니다.
두 번째는 등기부를 계약 때 한 번만 보는 경우입니다. 계약과 잔금 사이에 대출이 새로 실행되면 그 근저당이 내 보증금보다 앞설 가능성이 있습니다. 잔금 직전 재발급은 번거롭지만 비용은 얼마 들지 않습니다.
세 번째는 보증보험 가입 시기입니다. 계약기간의 절반이 지나면 신청이 막히기 때문에 입주하고 나서 미루다 놓치는 경우가 있습니다. 또 계약 후 집값이나 선순위 채권이 바뀌어 가입이 거절될 수도 있으므로, 계약금을 보내기 전에 가입 가능 여부를 먼저 문의하는 순서가 안전합니다.
소액임차인 최우선변제는 확정일자가 필수가 아니라 주택 인도와 전입신고로 대항력만 갖추면 되는 제도입니다. 다만 금액 기준이 지역별로 정해져 있고 개정 논의도 있어서, 법제처 국가법령정보센터나 생활법령정보에서 현행 수치를 직접 확인해야 합니다. 이 글에서는 현행 금액을 따로 적지 않았습니다.
계약 전 확인 체크리스트
- 인터넷등기소에서 직접 발급한 등기부등본, 계약 당일과 잔금 직전 두 번
- 갑구의 소유자와 임대인의 신분증 일치 여부, 압류·가압류·가처분·경매 기록 유무
- 갑구에 신탁등기가 있는지, 있다면 신탁회사의 동의서 유무
- 을구의 근저당 채권최고액 합계와 내 보증금을 더한 값
- 다가구주택이면 선순위 임차인 보증금 총액
- 보증보험 가입 가능 여부와 신청 기한, 보증한도 계산
- 특약 문구: 잔금일까지 근저당 추가 설정 금지, 세금 체납 시 계약 해지, 보증보험 가입에 필요한 서류 협조
- 잔금일 당일 전입신고와 확정일자, 실제 입주 일정
- 국세·지방세 완납증명 요청 여부
관련 제도와 앞으로 바뀔 부분
2026년 11월 13일부터 시행되는 전세사기특별법 개정 시행령의 핵심은 최소보장제입니다. 경매나 공매를 거치고도 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못한 피해자에게 국가가 부족분을 최소지원금으로 지원합니다. 신탁사기처럼 경매가 끝나기 전에 피해 회복이 어려운 경우에는, 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 주고 나중에 정산하는 선지급 후 사후정산 제도도 함께 시행됩니다.
지급과 정산 업무는 한국토지주택공사가 맡는 것으로 보도되었습니다. 최소지원금은 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우에는 처분 절차가 끝난 뒤 신청할 수 있고, 선지급금은 LH 매입이나 처분이 끝나기 전까지 신청할 수 있습니다. 세부 신청 서류와 피해자 인정 요건은 시행 이후 국토교통부와 LH 안내를 확인해야 합니다.
소액임차인 기준을 최초 근저당 설정일이 아니라 임대차 계약일로 바꾸자는 주택임대차보호법 개정 논의도 있었지만, 현재 확정되었는지는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 보증보험 조건 역시 기관 내규에 따라 달라질 수 있으니 계약 시점에 최신 기준을 다시 보셔야 합니다.
참고 출처와 안내
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 (대항력, 확정일자와 우선변제권), 법제처 국가법령정보센터 확인 권장
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 및 시행령 개정안, 국무회의 의결 2026년 10월 6일, 시행 2026년 11월 13일 (서울경제, 전자신문, DWBNEWS 등 보도 기준)
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품 안내, 담보인정비율 90% (khug.or.kr)
- 인터넷등기소 등기부등본 발급 안내
- 생활법령정보(법제처) 소액보증금 최우선변제 안내
- 기준일: 2026년 10월 27일. 보증 한도, 보증료율, 신청 기한은 기관 사정에 따라 바뀔 수 있습니다.
이 글은 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약의 권리관계와 법률 판단은 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가와 해당 기관을 통해 확인하시기 바랍니다.