청약 가점 84점 계산법과 서울 아파트 당첨 커트라인, 2025년 평균은 65.81점
핵심 요약
- 청약 가점제 만점은 84점입니다. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 더합니다.
- 한국부동산원 자료를 인용한 보도 기준으로 2025년 서울 아파트 평균 청약 가점은 65.81점이었습니다. 통계가 공개된 2020년 이후 가장 높은 수준입니다.
- 2022년 47.69점, 2023년 56.17점, 2024년 59.68점으로 올라온 흐름입니다. 강남권 신축 단지는 70점대 당첨자도 나왔습니다.
- 기준일은 2026년 10월 27일입니다. 이번 달 분양 단지의 당첨 가점은 확인하지 못했고, 가장 최근 확인된 자료는 2026년 상반기 분석까지입니다.
대상과 적용 시점
가점제는 민영주택 일반공급에서 1순위 청약자 중 일부 물량을 점수 순으로 뽑는 방식입니다. 국민주택이나 특별공급은 별도의 선정 기준을 쓰기 때문에, 여기서 말하는 점수가 그대로 통하는 곳은 민영 일반공급입니다. 점수 산정 기준일은 입주자모집공고일입니다.
서울에서는 2025년 10·15 대책으로 25개 자치구 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역으로 묶였다는 보도가 있습니다. 이 조치는 공고일 이후 입주자모집승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 규제지역에서는 재당첨 제한도 최대 10년까지 길어졌습니다. 당첨되면 한동안 다른 단지에 다시 도전하기 어렵다는 뜻이어서, 점수가 애매한 사람은 첫 지원 단지를 신중하게 고르는 편이 낫습니다.
가점제와 추첨제의 물량 배분은 주택공급에 관한 규칙 제28조에 근거하고, 단지별 실제 비율은 입주자모집공고문의 당첨자 선정 방법 표에 숫자로 적힙니다. 2022년 입법예고 당시 보도에는 투기과열지구에서 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 60~85㎡는 가점 70%로 조정한다는 내용이 있었습니다. 2023년 보도에는 규제지역 전용 85㎡ 초과의 가점 비중이 투기과열지구 80%, 조정대상지역 50%로 올랐다고 나옵니다. 다만 이번에 법령 원문을 직접 열어 현행 조문을 대조하지는 못했으므로, 지원 전에는 해당 단지 공고문의 표를 기준으로 보셔야 합니다.
가점 84점은 이렇게 구성됩니다
1단계 무주택기간, 최대 32점
만 30세가 되는 날부터 셉니다. 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 과거에 집을 가졌던 기간은 빠지고, 집을 처분한 날부터 다시 쌓입니다. 1년 미만이 2점이고 1년이 찰 때마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점입니다. 계산 기준은 본인만이 아니라 세대원 전원이므로, 배우자가 집을 갖고 있었다면 그 기간도 영향을 줍니다.
2단계 부양가족 수, 최대 35점
배점이 가장 큰 항목입니다. 본인을 제외한 부양가족이 없으면 5점이고, 1명 늘 때마다 5점씩 더해 6명 이상이면 35점입니다. 배우자, 자녀, 직계존속 등이 대상인데 조건이 붙습니다. 직계존속은 본인이 세대주로서 공고일 기준 3년 이상 같은 주민등록에 올라 있어야 하고, 그분이 주택을 소유하고 있으면 인정되지 않습니다.
3단계 청약통장 가입기간, 최대 17점
가입 6개월 미만이 1점, 1년 미만이 2점이고 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다. 만점까지 오래 걸리지만 배점 자체는 작아서, 3인 이하 가구가 통장만 오래 들고 있어서는 70점대를 만들기 어렵습니다.
4단계 동점 처리
가점이 같으면 입주자저축 가입기간이 긴 사람이 앞서고, 그래도 같으면 추첨으로 정합니다. 가입기간 점수는 15년에서 멈추지만 동점 판정에서는 실제 개월 수를 비교한다는 설명이 있습니다.
계산 예시 세 가지
아래 예시는 입력값과 결과를 나눠 적었습니다. 본인 숫자로 바꿔 넣으면 같은 방식으로 계산됩니다. 항목별 배점표는 청약홈의 청약 가점 계산 기준을 따랐습니다.
예시 1. 1인 가구, 30대 중반
- 입력값: 만 35세 미혼, 무주택 5년, 부양가족 없음, 통장 가입 8년
- 무주택기간: 5년이므로 2점 x (5+1) = 12점
- 부양가족: 0명이라 5점
- 통장: 8년이므로 10점
- 결과: 12 + 5 + 10 = 27점
이 점수로 서울 가점제 물량을 노리기는 어렵습니다. 같은 사람이라도 추첨제 물량이 있는 면적대라면 승산이 달라집니다.
예시 2. 4인 가구, 40대 초반
- 입력값: 만 42세, 배우자와 자녀 2명, 무주택 12년, 통장 가입 13년
- 무주택기간: 2점 x (12+1) = 26점
- 부양가족: 3명이므로 20점
- 통장: 13년이므로 15점
- 결과: 26 + 20 + 15 = 61점
2025년 서울 평균 65.81점에 4.81점 모자랍니다. 외곽 자치구 일부 단지는 이 정도로도 노려볼 수 있지만, 강남권이나 한강변 신축은 어렵습니다.
예시 3. 5인 가구, 40대 후반
- 입력값: 만 48세, 부양가족 4명, 무주택 17년, 통장 16년
- 무주택기간: 15년 이상이라 32점
- 부양가족: 4명이므로 25점
- 통장: 15년 이상이라 17점
- 결과: 32 + 25 + 17 = 74점
평균보다 8점 이상 높습니다. 그래도 2026년 초 서울 주요 단지에서 79점 당첨자가 나왔다는 분석이 있어, 인기 단지에서는 안심할 수 없는 점수입니다.
서울 당첨 커트라인 흐름
한국부동산원 자료를 분석한 보도에 따르면 서울 아파트의 연평균 청약 가점은 2022년 47.69점에서 2023년 56.17점, 2024년 59.68점, 2025년 65.81점으로 해마다 올랐습니다. 가점이 높은 장기 무주택자가 청약 시장에 계속 남아 있고, 분양가가 시세보다 낮은 단지에 몰리기 때문입니다.
단지 사례로 눈을 돌리면 격차가 더 큽니다. 홈두부 분석에 따르면 2026년 상반기 서울의 평균 당첨 가점은 64.12점으로 경기 48.89점, 인천 49.03점보다 15점가량 높았고, 아크로 드 서초는 평균 74.70점, 오티에르 반포는 72.30점이었습니다. 같은 분석은 2026년 1~4월에 서울 주요 단지에서 79점 당첨자가 나왔고 아크로 드 서초에서는 84점 만점자도 나왔다고 전합니다. 한편 2024년 기준 자료로 강남 3구 평균 커트라인이 72점, 도봉·노원·강북 같은 외곽은 40~55점대 당첨 사례가 있다는 블로그 정리도 있는데, 원자료는 확인하지 못했습니다.
자주 틀리는 부분과 주의점
가장 흔한 착오는 공고문에 나온 최저 당첨 가점을 그 단지의 커트라인으로 읽는 것입니다. 발표된 당첨 가점은 가점제로 배정된 물량만 집계한 값이어서, 추첨제 물량이 섞인 단지는 전체 최저점이 훨씬 낮게 보일 수 있습니다. 한국경제도 최저 당첨가점이 곧 단지의 커트라인은 아니라는 취지의 기사를 냈습니다.
부양가족 점수에서도 실수가 잦습니다. 직계존속은 3년 이상 같은 주민등록이라는 조건이 있어 부모님을 최근에 합쳤다면 점수에 들어가지 않습니다. 무주택기간도 마찬가지입니다. 만 30세 이전 혼인 여부, 과거 주택 처분일에 따라 시작점이 달라지므로 청약홈에 등록된 정보와 본인 기억이 어긋나는 경우가 있습니다.
또 하나는 가점이 낮을 때의 선택입니다. 40점대여도 가점제가 아닌 추첨제 물량을 노리는 방법이 있고, 추첨제는 85㎡ 초과 구간에서 비중이 큰 편입니다. 반대로 점수가 높은 사람은 60㎡ 이하의 가점 비중이 낮아지는 면적대를 피하는 편이 유리합니다. 이 판단 역시 단지별 공고문 표를 봐야 합니다.
신청 전 확인 체크리스트
- 청약홈 청약자격확인 메뉴에서 무주택 기간, 세대원 주택 소유 이력 확인
- 세대주 여부와 주민등록등본상 부양가족 등재 기간 확인(직계존속 3년 이상)
- 부양가족 중 주택 소유자가 있는지 확인
- 청약통장 종류와 가입일, 납입 횟수와 예치금이 해당 면적 기준을 충족하는지 확인
- 입주자모집공고문의 규제지역 표기, 가점제·추첨제 비율, 재당첨 제한 기간 확인
- 공고일 기준 거주 요건과 소득·자산 기준(특별공급에 해당하는 경우) 확인
- 재당첨 제한에 걸리는 과거 당첨 이력이 있는지 확인
관련 제도와 바뀔 수 있는 부분
규제지역 지정은 정기적으로 점검되고 시장 상황에 따라 바뀝니다. 서울 전역이 규제지역인 현재 구조에서 지정이 풀리거나 추가 지역이 생기면 가점제·추첨제 비율과 재당첨 제한, 대출 규제까지 한꺼번에 달라집니다. 가점제와 추첨제 비율도 주택공급에 관한 규칙 개정으로 조정된 적이 있어, 신청 시점의 공고문이 가장 정확한 기준입니다.
당첨 가점은 분양가 수준과 단지 위치에 크게 좌우됩니다. 시세 대비 분양가가 낮은 단지가 이어지면 평균 가점은 더 오를 수 있고, 반대로 분양가가 높아지면 중위 점수대의 경쟁은 다소 느슨해질 수 있습니다. 다만 앞으로의 방향을 단정할 근거는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다.
참고 출처
- 청약홈(한국부동산원) 청약 가점제 안내와 가점 계산 기준, 입주자모집공고일 기준 적용
- 주택공급에 관한 규칙 제28조(가점제·추첨제 입주자 선정 비율), 현행 조문은 국가법령정보센터에서 확인 필요
- 한국부동산원 청약 통계를 인용한 보도, 2025년 서울 평균 청약 가점 65.81점(2026년 2월 1일자 보도)
- 2025년 10·15 대책 관련 보도, 서울 25개 자치구 규제지역 지정과 재당첨 제한 강화
- 홈두부 분석, 2026년 1~4월 및 상반기 서울 단지별 당첨 가점(민간 분석이며 청약홈 원자료로 재확인 필요)
이 글은 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적으로 작성했습니다. 실제 청약 자격과 점수는 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고문으로 직접 확인하시기 바랍니다.