10·15 대책 1년, 서울 아파트값 89주 연속 상승과 강남·외곽 온도차
핵심 요약
- 한국부동산원 10월 셋째 주(19일 기준) 조사에서 서울 아파트 매매가격은 0.13% 올라 89주째 상승했고, 전세는 0.16% 올랐습니다.
- 강남구(-0.31%), 서초구(-0.32%), 송파구(-0.13%)는 내렸고, 나머지 22개 자치구는 모두 올랐습니다.
- 10·15 대책 이후 약 1년간 서울 매매가는 10.42% 올랐다는 보도가 나왔으며, 성북구 16.52%, 강남구 1.40%로 지역 차이가 컸습니다.
- 8월 전국 주택 매매 거래량은 4.8만 건으로 전월보다 23.5% 줄어, 가격은 오르는데 거래는 얼어붙은 모습입니다.
무슨 일이 있었나
2025년 10월 15일 정부는 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 규제지역이자 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 이로써 허가구역 안에서 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 따르게 됐습니다.
대출 쪽에서는 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 집값 구간별로 갈렸습니다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. LTV 규제가 강화되고 스트레스 DSR 적용도 넓어졌다고 보도됐습니다.
발표 직후인 2025년 10월 넷째 주(27일 기준)에 서울 아파트 매매가격은 0.23% 올랐습니다. 직전 주의 0.50%보다 상승폭이 0.27%포인트 줄었지만 한국부동산원은 매수 문의와 거래가 감소하는 관망 분위기 속에서도 서울 전체가 올랐다고 설명했습니다. 규제가 상승세를 잠깐 누그러뜨렸을 뿐, 방향을 바꾸지는 못했다는 얘기입니다.
그 뒤 1년이 지난 2026년 10월 22일, 한국부동산원은 10월 셋째 주 동향을 내놓았습니다. 서울 매매가격지수는 0.13% 상승해 전주 0.16%보다 폭이 줄었고, 상승 주수는 89주로 늘었습니다. 서울 전세도 0.16% 올라 전주 0.18%보다 둔화됐지만 89주 연속 상승입니다.
배경: 규제는 세졌는데 왜 올랐나
수요를 묶은 대책
10·15 대책의 목표는 집값 상승 기대에 따른 투기적 수요를 차단하고 가계부채 증가를 관리하는 데 있었습니다. 대출 한도를 구간별로 낮추면 고가 주택일수록 자기 자금 비중이 커집니다. 그래서 15억 원을 넘는 아파트가 많은 강남권이 가장 먼저 영향을 받았습니다.
공급은 시차가 깁니다
공급 계획이 나와도 택지 지정, 인허가, 착공, 준공을 거쳐 입주하기까지는 오랜 시간이 걸립니다. 그 사이 전세 매물은 줄고 월세 비중은 늘었다는 보도도 있었습니다. 서울 전세 매물이 전년 대비 약 16.6% 감소했고 월세 거래 비중이 44.1%에서 50.2%로 올랐다는 내용인데, 원자료가 명시되지 않아 한국부동산원 등 원 통계로 다시 확인할 필요가 있습니다.
세제와 금리
KB부동산 연구팀은 10월호 리뷰에서 5월 9일 재개된 다주택자 양도소득세 중과를 피하려는 매물 거래가 마무리됐고, 정부 세제 개편안 발표 전후로 관망세가 커졌다고 분석했습니다. 우리은행 부동산연구원의 남혁우 연구원은 정책 불확실성이 여전하고 금리 인상 같은 거시 변수도 대기 중이라고 말했습니다.
숫자로 보기
주간 통계는 변동률이 작아 보여도 누적하면 크게 달라집니다. ㅍㅍㅅㅅ가 한국부동산원 통계를 인용한 보도를 바탕으로 정리한 바로는 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 10.42%, 전셋값은 9.96% 올랐습니다. 이 수치는 해당 매체가 원보도를 특정하지 않아, 정확한 값은 R-ONE에서 직접 확인하는 편이 안전합니다.
절대 가격으로는 KB부동산 9월 말 월간 통계 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 ㎡당 1956만 9000원이었습니다. 헤럴드경제는 이를 전용 59㎡로 환산하면 약 11억 5455만 원, 84㎡로 환산하면 약 16억 4377만 원이라고 계산했습니다. 실제 59㎡ 거래 평균이 아니라 단순 환산값이라는 점은 알아 둘 필요가 있습니다.
거래량은 반대 방향입니다. KB주택시장 리뷰에 따르면 8월 전국 주택 매매 거래량은 4.8만 건으로 전월보다 23.5% 줄었습니다. 수도권은 25.9%, 비수도권은 20.5% 감소했고, 아파트는 25.2%, 비아파트는 16.8% 감소했습니다. 서울의 KB 주간 매수우위지수도 8월 둘째 주 이후 7주째 내림세로 전해졌습니다.
가격은 오르는데 거래는 줄어드는 조합은 매도자가 호가를 내리지 않고 버티는 시장에서 자주 나타납니다. 살 사람은 대출 한도에 막히고 팔 사람은 다음에 이사할 집이 더 비싸질까 걱정해 매물을 거두는 상황이어서, 적은 거래가 지수를 끌어올리는 구조일 수 있습니다.
지역·유형별로 어떻게 다른가
10월 셋째 주 서울에서 하락한 곳은 강남 3구뿐이었습니다. 강남구는 압구정·역삼동 위주로 0.31%, 서초구는 서초·잠원동 대단지 위주로 0.32% 내렸고, 송파구는 0.13% 하락했습니다. 이 가운데 강남·서초는 11주 연속, 강남 3구 전체는 7주 연속 동반 하락입니다.
상승 쪽은 성북구와 서대문구가 각각 0.36%로 가장 컸고, 중구 0.35%, 도봉구 0.33%, 중랑구 0.31%가 뒤를 이었습니다. 1년 누적으로 보면 차이는 더 뚜렷합니다. 성북구 16.52%, 서대문구 14.40%, 강서구 14.39%, 구로구 13.69%, 노원구 12.52%인 반면 서초구 3.35%, 강남구 1.40%였습니다.
KB부동산 기준으로도 비슷한 흐름입니다. 헤럴드경제는 대책 발표 이후 9월 말까지 ㎡당 평균가가 강동구 24.8%, 동대문구 24.6%, 성북구 21.9% 올랐고, 강남구와 서초구는 각각 2.7%, 6.7% 상승에 그쳤다고 전했습니다. 집계 방식이 달라 한국부동산원 수치와 직접 비교는 어렵습니다.
서울 밖으로도 번졌습니다. 같은 주 경기도 매매는 0.21% 올랐고 화성 병점구 0.65%, 동탄구 0.57%, 안양 동안구 0.56%, 성남 분당구와 군포시 각 0.53%, 수원 영통구 0.52% 순이었습니다. 반도체 벨트로 불리는 경기 남부가 상승을 이끌었다는 보도입니다.
쟁점: 시각마다 다른 평가
실수요자 입장
무주택자는 가장 불리해졌다는 지적이 있습니다. ㅍㅍㅅㅅ는 10억 원짜리 아파트가 10% 오르면 필요한 돈이 1억 원 늘어나는데, 대출 한도는 그대로라서 청년과 신혼부부, 생애 최초 구입자의 부담이 커졌다고 썼습니다. 반대로 현금 여력이 큰 매수자는 규제의 영향을 덜 받았다고 봤습니다.
시장과 전문가
우리은행 남혁우 연구원은 실수요자가 서울 인접 경기 인기 지역과 비규제 지역으로 옮겨 가는 흐름이 계속되고 있고, 서울의 강세가 경기도로 퍼지는 모습도 보인다고 분석했습니다. 강남권 거래 둔화와 약세는 당분간 이어질 것으로 봤습니다. 서울 외곽 중저가 지역의 상승도 한동안 이어질 것이라는 전망이 함께 소개됐는데, 근거는 매매와 전월세 매물 부족입니다.
정책 효과 논쟁
대책이 고가 주택의 수요를 눌렀다는 평가와, 대출이 막힌 수요가 중저가 지역으로 이동해 오히려 가격을 밀어 올렸다는 평가가 나란히 존재합니다. 다만 외곽 상승에는 신규 공급, 정비사업, 전세 상황, 교통 여건 같은 다른 요인도 겹치기 때문에 대출 규제 하나만으로 설명하기는 어렵다는 점이 기사에서도 단서로 달렸습니다.
토지거래허가구역의 실거주 의무는 갭투자를 억제하는 효과가 있지만 일부 지역에서는 임대 공급을 줄여 전세난을 키울 수 있다는 우려도 나옵니다. 이 우려는 지난해 12월 전망 기사에서 처음 나왔고, 올해 전세 상승률이 이를 일부 뒷받침한다는 해석이 있습니다.
실수요자·투자자가 확인할 것
- 매수하려는 단지가 토지거래허가구역에 포함되는지, 실거주 의무 기간과 허가 절차를 구청에서 확인합니다.
- 매매가 구간에 따른 주담대 한도(6억·4억·2억 원)를 적용해 필요한 자기 자금을 계산합니다.
- 스트레스 DSR을 반영한 실제 대출 가능액을 은행에서 사전 심사로 확인합니다.
- 호가가 아니라 실거래가와 거래 건수를 함께 봅니다. 거래가 적으면 지수가 한두 건에 흔들릴 수 있습니다.
- 전세로 살고 있다면 재계약 시점의 전세가 상승 폭과 월세 전환 가능성을 미리 따져 봅니다.
- 금리 인상과 세제 개편안이 보유 비용에 미치는 영향을 별도로 계산합니다.
- 기사에 나온 수치는 집계 기관과 기간이 제각각이므로, 판단 전에 R-ONE과 국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료로 다시 확인합니다.
앞으로 볼 지표와 일정
당장은 한국부동산원의 10월 넷째 주 주간 동향이 이번 주 목요일인 10월 29일 전후에 나올 것으로 보입니다. 상승폭 둔화가 이어질지, 강남 3구 하락이 몇 주째로 늘어나는지가 첫 확인 대상입니다.
월간으로는 KB부동산 월간 통계와 국토교통부 실거래 신고 자료의 거래량 추이를 봐야 합니다. 8월에 크게 줄어든 거래가 9월 이후 회복되는지에 따라 관망세의 성격이 달라집니다. 서울 매수우위지수가 계속 내려가는지도 같이 볼 항목입니다.
정책 변수로는 정부 세제 개편안의 구체적 내용과 국회 논의, 대출 규제의 조정 여부, 한국은행의 금리 결정이 있습니다. 공급 쪽에서는 서울 입주 물량과 정비사업 인허가 속도가 전세 안정에 얼마나 기여하는지 살펴야 합니다.
참고 출처
- 머니투데이, 「서울 아파트값, 89주 연속 상승…강남 약세·외곽 강세 계속」, 2026.10.22 (한국부동산원 10월 셋째 주 주간 아파트가격 동향 인용)
- ㅍㅍㅅㅅ, 「집값 잡겠다던 10·15 대책 1년…서울 아파트 10% 상승, 누가 웃고 누가 울었나」, 2026.10.16
- 헤럴드경제, 「‘국평? 꿈도 못꿀 판’ 서울 59㎡ 평균값 11.5억…무섭게 올랐다」, 2026.10.11 (KB부동산 월간 통계 인용)
- KB부동산 부동산연구팀, 「KB주택시장 리뷰 2026년 10월호 - 매매 거래」, 2026.10.15
- 더팩트, 「10·15 대책 후 서울 아파트 가격 상승폭 꺾였다」, 2025.10.30 (한국부동산원 10월 넷째 주 동향 인용)
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